분당 재건축, 가격을 묻기 전에 확인해야 할 것들

분당은 작년 10월부터 투기과열지구로 묶여 있습니다. 이런 지역에서는 사업시행자가 정해진 날부터, 조합원의 자격이 원칙적으로 다음 사람에게 넘어가지 않습니다.

말이 어렵지만 뜻은 간단합니다. 재건축 예정 아파트를 산다는 건 사실 두 가지를 같이 사는 일입니다. 하나는 지금의 집, 다른 하나는 나중에 새 아파트를 받을 ‘자격’입니다. 지금은 그 자격이 원칙적으로 함께 넘어가지 않습니다.

그래서 이런 일이 생길 수 있습니다. 집은 샀는데 새 아파트를 받을 권리는 못 받는 것. 이때는 새 아파트 대신 정해진 평가액만 받고 나와야 합니다. 이것을 현금청산이라고 부릅니다.

집을 가지고 계신 분께 이 이야기가 왜 중요할까요. 내 집을 살 수 있는 사람의 폭이 완전히 달라지기 때문입니다. 같은 단지, 같은 평형이라도 누가 파느냐에 따라 사도 되는 집과 안 되는 집이 갈립니다.

다행히 법이 문을 다 닫아 둔 것은 아닙니다. 파는 분이 아래 세 가지에 모두 해당하면, 사는 분이 자격을 이어받을 수 있습니다. 집을 한 채만 가진 1세대 1주택일 것. 그 집을 10년 넘게 갖고 있었을 것. 그리고 그 집에서 5년 넘게 실제로 살았을 것.

쉽게 말해 오래 살아온 실거주자의 집이라면 예외를 열어 둔 것입니다.

여기서 부부 공동명의를 두신 분들은 한 가지를 더 보셔야 합니다. 공동으로 소유한 집은 소유자 전원이 이 요건을 채워야 예외가 인정된다는 해석이 나와 있습니다. 한 사람만 채워서는 안 된다는 뜻입니다.

확인은 말이 아니라 서류로 합니다. 등기부를 떼면 언제 샀는지 나오고, 실제로 살았는지는 주민등록 기록으로 맞춰 봅니다. 두 서류 모두 반나절이면 뗄 수 있습니다. 사업이 오래 늦어지면 열리는 예외도 있습니다만, 조건이 까다로워 매물마다 따로 따져야 합니다.

그래서 저는 요즘 매도를 상의하러 오신 분께 값 이야기를 바로 꺼내지 않습니다. 먼저 여쭙습니다. 몇 년 보유하셨는지, 그 집에서 실제로 몇 년 사셨는지. 값을 정하는 일은 그다음입니다.

사시려는 분의 순서는 세 단계입니다. 첫째, 자격이 넘어오는 매물인지. 둘째, 등기부에 낯선 권리가 없는지. 셋째, 그다음이 가격입니다.

많은 분이 이 순서를 거꾸로 밟으십니다. 앱에서 가격부터 보고, 마음에 드는 집을 찾은 다음, 마지막에 서류를 확인합니다. 지금 분당에서는 그 순서가 가장 위험합니다. 마음이 이미 그 집에 가 있으면, 서류의 문제가 작아 보이기 때문입니다.

둘째를 굳이 넣은 이유가 있습니다. 지정을 앞뒤로 근저당을 걸어 두는 방식의 거래가 나타난다는 지적이 있었기 때문입니다. 등기부에 이유를 알 수 없는 권리가 보이면, 그 이유를 듣기 전에는 도장을 쥐지 않는 것이 안전합니다.

덧붙여 분당은 토지거래허가구역이기도 합니다. 아파트를 살 때 관청의 허가를 받아야 하고, 산 집에는 2년 이상 직접 들어가 살아야 합니다. 전세를 끼고 사 두는 방식이 통하지 않는 동네라는 뜻입니다.

이 한 줄이 자금 계획을 통째로 바꿉니다. 전세 보증금을 셈에 넣고 계셨다면, 그 금액을 다른 곳에서 마련하셔야 합니다. 그리고 지금 살고 계신 집을 언제 정리할지도 함께 맞춰야 합니다. 저는 이 대목에서 무리가 보이면 솔직하게 말씀드립니다. 지금은 때가 아니라고요.

29년 동안 2,100건이 넘는 거래를 하면서 단 한 건의 사고도 없었습니다. 특별한 재주가 있어서가 아닙니다. 이런 물건일수록 계약서보다 서류를 먼저 펴는 순서를 지킨 덕분입니다.

재건축을 앞둔 집을 산다는 것은 결국 시간을 사는 일입니다. 지금의 편의가 아니라, 언젠가 새 집이 된다는 그 시간에 값이 매겨져 있습니다.

그렇다면 그 시간이 얼마나 걸릴지를 재 보셔야 합니다. 정직하게 말씀드리면, 저는 몇 해가 걸릴지 맞히지 못합니다. 다만 지금 어디까지 왔고 무엇이 걸려 있는지는 함께 확인해 드릴 수 있습니다.

정자동 한솔마을이 좋은 공부가 됩니다. 5단지는 1,156가구를 1,271가구로 늘리는 리모델링을 추진해 왔습니다. 그런데 2023년 6월 반대하시는 주민들이 사업계획 승인을 두고 소송을 냈고, 1심과 2심을 거친 끝에 2024년 8월에야 마무리됐습니다. 소송 한 건에 두 해가 지나간 것입니다.

여기에 하나가 더 있습니다. 한솔마을 4·5·6단지는 하나의 기초구역으로 묶여 있는데, 지금 5·6단지는 리모델링을, 4단지는 재건축을 바라보고 있습니다. 묶인 구역을 나누는 선례가 없어 성남시와 국토교통부가 협의 중입니다.

쉽게 말하면 내 단지 사정만 좋다고 일정이 앞당겨지지 않는다는 뜻입니다. 이웃 단지의 사정이 곧 내 일정이 되기도 합니다. 그래서 시간을 사는 집을 보실 때는 그 단지 하나가 아니라 묶인 구역 전체를 보셔야 합니다.

그리고 기다리는 동안에도 살림은 이어집니다. 이주할 때 어디서 살 것인지, 아이가 학교를 옮겨야 하는지, 그 사이 자금은 어떻게 굴릴 것인지. 이런 것까지 미리 셈해 두신 분들이 나중에 흔들리지 않으셨습니다.

반대로 기다림이 버거운 형편이라면, 저는 그 집을 권하지 않습니다. 좋은 물건이어도 내 사정과 맞지 않으면 좋은 선택이 아니기 때문입니다. 그런 분께는 지금 바로 살 수 있는 집, 혹은 시간이 덜 걸리는 자리를 먼저 보여드립니다.