서판교와 동판교, 어느 쪽이 내게 맞나

동판교의 값은 설명하기 쉽습니다. 걸어서 닿는 거리에 일터가 있고, 그 일터로 사람이 계속 들어옵니다. 여기에 판교역과 GTX 성남역이 더해집니다.

2019년 12월의 일이 기억납니다. 30대 부부가 첫 집을 보러 오셨습니다. 백현마을 국민평형이 국토교통부 실거래가 기준으로 약 13억 8천만 원이던 때였습니다. 그때도 결코 싼 값이 아니었고, 주변에서는 이미 오를 만큼 올랐다는 말이 많았습니다.

두 분이 그날 가장 오래 붙들고 계셨던 것은 시세표가 아니라 대출 상환표였습니다. 매달 갚을 돈이 살림에 맞는지를 몇 번이나 다시 세셨습니다. 저는 그 모습을 보고 이 계약은 해도 되겠다고 생각했습니다.

그 집은 올해 약 25억 5천만 원 선에 거래됐습니다. 다만 분명히 말씀드립니다. 이것은 지난 사례일 뿐이고, 앞으로 오를지 내릴지는 저도 알지 못합니다.

제가 이 이야기를 꺼낸 이유는 따로 있습니다. 두 분이 값을 보지 않고 두 가지 조건을 보셨기 때문입니다. 여기서 출퇴근하는 사람이 계속 늘어날 자리인가. 그리고 이 근처에 새 아파트가 더 들어설 땅이 남아 있는가.

첫 번째 답은 곁의 일터가 말해 주고 있었고, 두 번째 답은 지도가 말해 주고 있었습니다. 동판교에 아파트가 들어설 자리는 이미 계획대로 다 채워져 있었습니다.

그러니 오늘 동판교를 보시는 분도 같은 두 가지를 확인하시면 됩니다. 일터가 사람을 계속 불러들이는지는 기업들이 들어오고 나가는 소식으로 가늠하시고, 새 집이 나올 자리가 남았는지는 청약홈의 공급 계획을 열어 보시면 됩니다. 둘 다 누구에게나 열려 있는 자료입니다.

조건이 살아 있으면 비싼 값에도 이유가 있고, 조건이 흔들리면 싼 값도 비싼 값이 됩니다.

판교는 처음부터 빽빽하지 않게 설계된 도시입니다. 녹지율이 평균 35%로 분당 27%, 일산 24%보다 높고, 2기 신도시 가운데 인구밀도가 낮은 축에 속합니다. 걷다 보면 숨통이 트인다는 말을 손님들께 자주 듣는 이유가 여기에 있습니다.

서판교는 그중에서도 낮게 지어진 곳입니다. 청계산 자락을 끼고 운중천이 흐르며, 아파트와 타운하우스, 단독주택이 섞여 있습니다.

여기서 꼭 아셔야 할 것이 있습니다. 이 밀도는 취향이 아니라 계획으로 정해진 것입니다. 택지를 개발할 때 용도와 높이가 함께 정해졌고, 그래서 나중에 더 빽빽하게 지어 세대수를 늘리는 일이 어렵습니다.

이 차이가 값의 성격을 가릅니다. 오래된 아파트가 많은 동네는 다시 지어 집을 늘릴 여지가 값에 담기지만, 서판교의 값에는 반대로 ‘더 늘어나지 않는다’는 사실이 담겨 있습니다.

그래서 저는 서판교 아파트를 보러 갈 때 창밖에 무엇이 보이는지를 먼저 봅니다. 산과 하늘이 보이는 창은 옆 동네가 아무리 개발되어도 다시 만들어 낼 수 없기 때문입니다.

다만 이 동네를 보실 때는 한 가지를 더 나누셔야 합니다. 같은 서판교라도 성격이 다른 집이 섞여 있습니다. 운중동 산운마을과 판교동 판교원마을 일대의 아파트는 거래가 비교적 자주 일어나 값이 투명하고 팔기도 수월합니다. 운중동 월든힐스 같은 타운하우스는 국제 공모로 뽑힌 건축가들이 설계해 2010년 무렵 입주한 저층 단지로, 희소한 만큼 값도 높지만 거래가 드뭅니다. 단독주택은 마당과 자유를 얻는 대신 관리와 보수가 온전히 내 몫이 됩니다.

어느 쪽이 낫다고 잘라 말씀드릴 수 없습니다. 다만 환금성, 곧 팔고 싶을 때 팔리는 정도가 셋이 서로 다르다는 점은 꼭 알고 시작하셔야 합니다.

확인하는 방법은 간단합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 그 단지의 최근 몇 해 거래 건수를 세어 보시면 됩니다. 거래가 드문 집은 값이 높아도 원하는 때에 정리하기 어렵습니다. 몇 해 뒤 갈아타실 계획이 있다면 이 숫자를 먼저 보셔야 합니다.

두 동네를 놓고 고민하시는 분께 저는 늘 세 가지를 여쭙니다.

첫째, 출퇴근이 삶의 중심인가. 매일의 이동이 하루의 질을 좌우하는 분이라면 동판교입니다. 역과 일터가 걸어서 닿는다는 것은 몇 해를 살수록 값으로 환산되기 어려운 편의가 됩니다.

둘째, 집에 머무는 시간이 긴가. 재택이 잦거나 아이가 어리거나 은퇴를 앞두신 분이라면 서판교를 먼저 보여드립니다. 창밖과 산책로가 하루의 대부분을 차지하는 분들께는 밀도가 곧 삶의 질입니다.

셋째, 몇 해 뒤 갈아탈 계획이 있는가. 있다면 환금성을 먼저 보셔야 합니다. 거래가 잦은 아파트와 드문 타운하우스는 팔아야 할 때의 사정이 전혀 다릅니다.

그리고 임장 때의 부탁이 하나 있습니다. 서판교에는 지도 앱에 나오지 않는 것이 많습니다. 언덕의 경사, 버스가 다니는 간격, 아이가 학교까지 걷는 길이 그렇습니다. 같은 단지라도 언덕 위 동과 아래 동은 겨울철 오르내림이 다르고, 그 차이가 몇 해를 살면 생활이 됩니다.

아침에 한 번, 저녁에 한 번 걸어 보시길 권합니다. 2,100건 넘는 거래를 하며 배운 것은, 값은 서류에 적히지만 만족은 길 위에서 갈린다는 사실이었습니다.