전세 보증금을 지키는 세 번의 확인

많은 분이 등기부등본은 확인하십니다. 그런데 등기부만 봐서는 절반밖에 보이지 않습니다.

먼저 등기부입니다. 을구에 근저당이 잡혀 있다면 그 금액과 내 보증금을 더해 보십시오. 그 합계가 이 집의 시세에 얼마나 가까운지가 내 보증금이 안전한지를 가르는 첫 번째 숫자입니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 그 순서대로 돈이 나가기 때문입니다.

그리고 등기부에 나오지 않는 것이 둘 있습니다. 하나는 나보다 먼저 들어와 있는 다른 세입자의 보증금이고, 다른 하나는 집주인이 체납한 세금입니다. 세금은 대부분의 채권보다 먼저 배당되기 때문에, 이것을 모르고 계약하면 등기부가 아무리 깨끗해 보여도 위험합니다.

다행히 2023년 4월 18일 이후 체결하거나 갱신하는 임대차 계약부터는 집주인이 이 두 가지를 세입자에게 알려줄 의무가 생겼습니다. 선순위 보증금 정보와 국세·지방세 체납 정보입니다.

집주인이 직접 완납증명서를 보여주는 방법도 있고, 열람에 동의해 주는 것으로 갈음할 수도 있습니다. 계약을 마친 뒤라면 임대차계약서와 신분증을 들고 국세는 세무서에서, 지방세는 동주민센터에서 세입자가 직접 열람하실 수 있습니다.

저는 이 확인을 손님께 미루지 않습니다. 계약 자리에 앉기 전에 제가 먼저 확인하고, 걸리는 것이 있으면 그 자리를 만들지 않습니다. 계약을 성사시키는 것보다 사고를 만들지 않는 것이 먼저이기 때문입니다.

계약서를 쓰는 날 반드시 넣어야 할 문장이 있습니다. 이 한 줄이 실제로 사고를 막습니다.

먼저 왜 필요한지부터 말씀드리겠습니다. 세입자가 보증금을 지키는 힘, 곧 대항력은 이사를 하고 전입신고를 마쳐야 생깁니다. 그런데 여기에 함정이 하나 있습니다. 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 생깁니다.

무슨 뜻일까요. 잔금을 치르고 그날 아침 전입신고를 마쳤더라도, 그날 오후에 집주인이 근저당을 설정하면 그 근저당이 내 권리보다 앞섭니다. 하루의 공백이 순서를 뒤집는 것입니다.

그래서 계약서에 이런 취지의 특약을 넣습니다. “임대인은 잔금일 다음 날까지 이 주택에 근저당 등 담보권을 설정하지 않는다. 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 보증금 반환을 청구할 수 있다.”

문장은 길지 않아도 됩니다. 다만 이 내용이 계약서에 적혀 있느냐 없느냐가, 문제가 생겼을 때 완전히 다른 결과를 만듭니다.

확정일자도 같이 챙기셔야 합니다. 확정일자는 이사하기 전이라도 계약서만 있으면 받을 수 있습니다. 저는 계약서에 도장을 찍은 그날 바로 받으시라고 말씀드립니다. 미룰 이유가 없습니다.

마지막 확인은 잔금을 치르는 날에 있습니다.

잔금을 보내기 직전에 등기부를 한 번 더 떼십시오. 계약할 때 봤던 그 등기부와 같은지 확인하는 것입니다. 계약과 잔금 사이에는 대개 몇 주가 있고, 그 사이에 등기부는 바뀔 수 있습니다.

저는 이 마지막 확인을 29년 동안 단 한 번도 거른 적이 없습니다. 그리고 실제로 이 자리에서 계약을 멈춘 일이 여러 번 있었습니다. 말소 접수만 되어 있고 정리가 끝나지 않은 등기부, 잔금 직전에 새로 잡힌 권리. 다 끝난 것처럼 보이는 거래일수록 마지막에 확인해야 합니다.

그리고 잔금을 치른 날, 전입신고는 그날 안에 마치십시오. 하루를 미루면 그만큼 무방비 상태가 길어집니다. 이사 짐이 다 들어오지 않았더라도 전입신고는 먼저 하실 수 있습니다.

정리하면 순서는 이렇습니다. 잔금 직전 등기부 재확인 → 잔금 지급 → 당일 전입신고 → 확정일자 확인. 이 네 가지가 하루 안에 끝나야 합니다.

전세보증금 반환보증에 가입하실 계획이라면, 가입 요건과 기한도 계약 단계에서 미리 확인해 두시는 편이 좋습니다. 잔금을 치른 뒤에 조건이 맞지 않아 가입하지 못하는 경우를 여러 번 봤습니다.