10·15 대책 이후, 판교·분당에서 달라진 것
안녕하세요. 판교다올공인중개사사무소 박정진입니다.
작년 10월 15일에 발표된 대책 이후로, 상담의 절반은 “그래서 지금 제 경우엔 어떻게 되나요”라는 질문이 됐습니다.
뉴스는 많은데 내 상황에 맞춰 정리된 이야기는 찾기 어렵다는 말씀을 자주 들었습니다. 규제 이름은 어렵고, 적용되는 시점과 대상은 제각각이기 때문입니다.
그래서 오늘은 판교와 분당에 실제로 무엇이 걸렸고, 그것이 내 거래를 어떻게 바꾸는지만 추려서 말씀드리겠습니다. 집을 살 때, 팔 때, 그리고 그냥 가지고 계실 때로 나누어 정리했습니다.
01세 가지 규제가 한 번에 걸렸습니다
먼저 무엇이 걸렸는지부터 확인하겠습니다. 성남시 분당구는 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역에 모두 지정됐습니다. 셋이 한꺼번에 걸린 것입니다. 판교도 행정구역상 분당구에 속하니 똑같이 적용됩니다.
이름이 셋이라 복잡해 보이지만, 실제로 거래에서 체감되는 것은 세 가지입니다. 대출이 줄고, 실거주 의무가 생기고, 다주택자의 세금이 무거워졌습니다.
이 중 판교·분당 거래를 가장 크게 바꾼 것은 토지거래허가구역입니다. 아파트를 사려면 관청의 허가를 받아야 하고, 산 집에는 2년 이상 직접 들어가 살아야 합니다. 2025년 10월 20일 이후 체결한 계약부터 적용됐습니다.
이것이 왜 큰 변화일까요. 전세를 끼고 집을 사두는 방식이 사라졌기 때문입니다. 이 지역에서 지금 집을 사는 분들은 전부 여기서 실제로 살아야 하는 분들입니다. 저는 이 대목을 눈여겨봅니다. 시장을 받치는 힘의 성격 자체가 달라졌기 때문입니다.
02집을 살 때 달라진 것
사시는 분 입장에서 확인할 것은 네 가지입니다.
첫째, 허가를 받아야 합니다. 계약 전에 관청의 허가 절차가 필요하고, 그만큼 일정에 시간이 더 듭니다. 매도인과 잔금일을 잡을 때 이 기간을 넣어두지 않으면 나중에 서로 곤란해집니다.
둘째, 2년 이상 실제로 살아야 합니다. 사놓고 세를 놓는 계획이라면 이 지역은 맞지 않습니다. 실거주가 어려운 사정이 있으시다면 계약 전에 반드시 짚고 넘어가야 합니다.
셋째, 대출 한도에 상한이 생겼습니다. 집값에 따라 받을 수 있는 최대 금액이 정해져 있습니다. 시가 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억에서 25억 사이는 최대 4억 원, 25억을 넘으면 최대 2억 원까지입니다. 집값이 오를수록 빌릴 수 있는 돈은 오히려 줄어드는 구조입니다.
넷째, 두 채 이상 가지고 계시면 대출 자체가 나오지 않습니다. 규제지역에서 주택 구입을 위한 주택담보대출은 다주택자에게 허용되지 않습니다.
이 넷을 확인하지 않고 매물부터 보러 다니시면, 마음에 드는 집을 찾고도 자금이 맞지 않아 돌아서는 일이 생깁니다. 그래서 저는 상담 첫머리에 이 확인부터 합니다.
03집을 팔 때, 그리고 가지고 계실 때
파시는 분 입장에서 가장 크게 달라진 것은 내 집을 살 수 있는 사람의 폭입니다.
실거주 의무가 생겼으니 세를 끼고 사려던 수요는 사라졌고, 다주택자는 대출이 막혔습니다. 남은 매수자는 여기서 실제로 살 사람들입니다. 이 말은 곧, 집을 보여드리는 방식도 달라져야 한다는 뜻입니다. 투자 가치보다 실제로 살기 좋은 조건을 앞에 놓아야 합니다.
재건축을 앞둔 단지를 가지고 계신 분은 하나가 더 있습니다. 투기과열지구에서는 정비사업이 일정 단계를 지나면 조합원 지위가 다음 사람에게 넘어가지 않습니다. 분당 선도지구 네 구역은 모두 이 단계를 지났습니다. 다만 1세대 1주택으로 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우 등 예외가 있습니다.
가지고만 계신 분께도 달라진 것이 있습니다. 다주택자의 취득세와 양도소득세가 무거워졌습니다. 숫자는 개인의 상황과 시행 시점에 따라 달라지므로 여기서 단정해 말씀드리지 않겠습니다. 다만 보유 주택 수를 정리할 계획이 있으시다면, 순서와 시점을 세무 전문가와 함께 짚어보시길 권합니다.
저는 중개사이지 세무사가 아닙니다. 거래의 순서와 위험은 제가 책임지고 확인해 드리지만, 세액은 전문가의 몫으로 남겨두는 것이 옳다고 생각합니다. 모르는 것을 아는 척하지 않는 것도 29년의 원칙 중 하나입니다.
마치며
정리하겠습니다. 판교와 분당은 세 가지 규제가 한 번에 걸린 지역이고, 실제 거래에서는 허가 절차, 2년 실거주 의무, 대출 상한 이 셋이 가장 크게 체감됩니다.
규제는 앞으로도 바뀔 것입니다. 완화될 수도 있고 더해질 수도 있습니다. 저는 그 방향을 맞히지 못합니다. 다만 바뀔 때마다 내 거래에 무엇이 걸리는지는 그때그때 확인해 드릴 수 있습니다.
규제가 많아질수록 확인할 것도 늘어납니다. 그리고 확인을 건너뛴 자리에서 사고가 납니다. 29년 동안 2,100건을 무사고로 마칠 수 있었던 것은 규제가 바뀔 때마다 처음부터 다시 확인했기 때문입니다.
지금 내 상황에 무엇이 걸리는지 궁금하시다면, 보유 현황과 계획을 들고 오셔도 좋습니다. 하나씩 짚어 드리겠습니다. 판교와 분당에서 매매를 준비하고 계신다면, 편하게 물어봐 주십시오.
판교다올공인중개사사무소
박정진 대표
16년간 분당·판교를 지키며 2,100건 무사고 중개를 달성했습니다.
단순한 거래를 넘어, 한 가족의 10년 뒤 자산을 함께 그립니다.
