판교·분당 갈아타기, 먼저 팔까 먼저 살까

예전 갈아타기의 흔한 방법이 하나 있었습니다. 새 집을 전세를 끼고 먼저 사둔 다음, 지금 살던 집을 여유 있게 파는 것입니다. 목돈이 한꺼번에 필요하지 않아 많은 분이 이 길을 택하셨습니다.

지금 판교와 분당에서는 이 방법이 통하지 않습니다. 토지거래허가구역에서는 아파트를 살 때 관청의 허가를 받아야 하고, 산 집에는 2년 이상 직접 들어가 살아야 하기 때문입니다.

이 한 줄이 갈아타기의 셈을 통째로 바꿉니다. 새 집을 사면 그 집에 들어가 살아야 하니, 살던 집은 어차피 정리해야 합니다. “먼저 사두고 천천히 판다”가 성립하지 않는다는 뜻입니다.

대출도 예전 같지 않습니다. 시가에 따라 받을 수 있는 금액에 상한이 생겼습니다. 시가 15억 원 이하는 최대 6억 원, 15억에서 25억 사이는 최대 4억 원, 25억을 넘으면 최대 2억 원까지입니다. 판교와 분당의 중형 이상 아파트라면 이 구간을 넘나듭니다.

그리고 이미 두 채 이상 가지고 계신 분은 규제지역에서 집을 사기 위한 주택담보대출을 받으실 수 없습니다. 갈아타기 전에 보유 주택 수를 먼저 정리해야 하는 이유입니다.

정리하면 이렇습니다. 예전에는 순서를 고르는 문제였지만, 지금은 순서를 맞추는 문제가 됐습니다.

그럼에도 순서는 여전히 존재합니다. 무엇을 감수할 것인지의 문제일 뿐입니다.

먼저 파는 쪽은 자금이 확정됩니다. 내 손에 얼마가 들어오는지 정확히 알고 새 집을 고르니, 무리한 계약을 할 일이 없습니다. 매수자로서 협상력도 생깁니다. 잔금을 바로 치를 수 있는 사람은 어디서나 환영받기 때문입니다.

대신 두 가지를 감수하셔야 합니다. 하나는 거처의 공백입니다. 집은 팔았는데 들어갈 집을 못 구하면 임시로 살 곳을 마련해야 합니다. 다른 하나는 시장이 오를 때의 조바심입니다. 팔고 나서 값이 오르면 마음이 급해지고, 급해진 마음은 대체로 나쁜 계약을 부릅니다.

먼저 사는 쪽은 원하는 집을 놓치지 않습니다. 마음에 드는 매물이 나왔을 때 잡을 수 있다는 것은 생각보다 큰 장점입니다. 좋은 물건은 기다려주지 않기 때문입니다.

대신 기한이 생깁니다. 집이 두 채가 된 상태에서 세금 부담을 피하려면 새 집을 산 날로부터 3년 안에 살던 집을 팔아야 합니다. 여기에 조건이 더 붙습니다. 살던 집을 산 지 1년이 지난 뒤에 새 집을 샀어야 하고, 살던 집을 2년 이상 보유했어야 합니다. 살던 집을 살 때 그 지역이 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건까지 따라붙습니다.

세금은 개인의 사정에 따라 결론이 크게 달라집니다. 저는 상담에서 큰 틀의 순서를 잡아드리되, 구체적인 세액은 반드시 세무 전문가와 함께 확인하시라고 말씀드립니다. 중개사가 세금을 단정해서 말하는 것은 위험한 일입니다.

상담에 오시면 저는 이 순서로 일을 잡습니다. 네 단계입니다.

첫째, 내 집이 실제로 얼마에 팔릴지를 확정합니다. 호가가 아니라 최근 실거래를 봅니다. 그것도 평균이 아니라 내 동, 내 층, 내 향과 비슷한 조건의 거래만 골라서 봅니다. 같은 단지 같은 평형이라도 수억이 갈리기 때문입니다. 이 숫자가 틀리면 뒤의 모든 계산이 틀어집니다.

둘째, 대출 한도를 확정합니다. 시가 구간에 따른 상한과 내 소득 기준 한도 중 낮은 쪽이 실제 한도입니다. 이걸 확인하기 전에 매물을 보러 다니면, 마음에 드는 집을 찾고도 못 사는 일이 생깁니다.

셋째, 그다음에야 매수 후보를 좁힙니다. 첫째와 둘째를 더한 금액이 내 예산입니다. 여기에 취득세와 중개보수, 이사비까지 빼고 남는 금액으로 볼 수 있는 집만 봅니다. 저는 예산을 넘는 집은 아예 보여드리지 않습니다. 보면 마음이 가고, 마음이 가면 무리하게 되기 때문입니다.

넷째, 두 개의 잔금일을 맞춥니다. 파는 집의 잔금과 사는 집의 잔금 사이 간격을 며칠로 할 것인지가 갈아타기의 마지막 관문입니다. 같은 날로 맞추면 자금은 편하지만 하루가 빡빡하고, 며칠을 벌면 여유는 있지만 그 사이 자금을 융통해야 합니다.

저는 이 대목에서 최악의 경우를 먼저 그려봅니다. 매수인의 대출이 하루 늦어지면 어떻게 되는지, 이사 날짜가 밀리면 어디서 며칠을 지낼지. 그려두고 시작한 거래는 문제가 생겨도 흔들리지 않습니다.

2,100건이 넘는 거래에서 사고가 없었던 것은, 이 네 단계를 한 번도 건너뛰지 않았기 때문입니다.